Mietpreise Deutschland 2026: Quadratmeterpreise nach Bundesland

Daten zuletzt geprüft: 7. Mai 2026 | Geprüft von: Kenndaten Redaktion

Kurzübersicht

• Teuerstes Bundesland: Bayern — 12,80 €/m² (Median, Kaltmiete, Angebotsmieten)
• Günstigstes Bundesland: Sachsen-Anhalt — 5,60 €/m² (−56 % vs. Bayern)
• Stärkster Mietanstieg 2025→2026: Berlin (+8,2 % in 12 Monaten)
• Stabilste Mieten: Saarland (+1,1 %), Thüringen (+2,0 %)
• Bundesweiter Durchschnitt (Bestand): 7,40 €/m² kalt — aber 9,15 €/m² bei Neuvermietung

Mietpreise nach Bundesland (Stand Mai 2026)

Angebotsmieten (Median), Immoscout24 Wohnbarometer Q1 2026.

Top 5 Teuerste Städte (Mai 2026)

München Neubau-Erstbezug: bis 22,63 €/m² (BBSR Q1 2026).

Top 5 Günstigste Großstädte (>200.000 Einw.)

Bestandsmieten vs. Neuvermietung: Die Schere geht auseinander

Während die durchschnittliche Bestandsmiete in Deutschland laut Destatis bei 7,40 €/m² (netto kalt) liegt, zahlen Mieter bei Neuabschlüssen im Schnitt 9,15 €/m² — ein Unterschied von rund 24 %. In Ballungsräumen ist die Kluft deutlich größer: Wer in Berlin aus einem Altvertrag umzieht, muss teilweise mit einer Verdopplung der Miete rechnen.

• Mietbelastungsquote (Destatis): 27,9 % des Haushaltsnettoeinkommens für Bruttokaltmiete
• Single-Haushalte: 32,7 % Mietbelastung
• Geringverdiener (<1.500 €/Monat): 44,6 % Mietbelastung
• Über 40 % der Mieterhaushalte in Großstädten zahlen mehr als 30 % ihres Einkommens für Warmmiete

FAQ: Mietpreise in Deutschland 2026

Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?

Die Kaltmiete (auch Nettokaltmiete) ist die reine Miete für den Wohnraum ohne Nebenkosten. Die Warmmiete (Bruttowarmmiete) umfasst zusätzlich Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung und Grundsteuer. In Deutschland liegt die Bruttokaltmiete (Kaltmiete + kalte Betriebskosten) laut Destatis 2022 im Schnitt bei 8,60 €/m² — rund 1,20 € über der Nettokaltmiete von 7,40 €/m². Die Warmmiete liegt je nach Heizungsart und Energieeffizienz nochmals 1,50–3,00 €/m² höher.

Wie hoch ist die durchschnittliche Mietbelastung in Deutschland?

Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) beträgt die durchschnittliche Mietbelastungsquote 27,9 % des Haushaltsnettoeinkommens (Bruttokaltmiete). Die Belastung variiert stark:

• Single-Haushalte: 32,7 %
• Haushalte mit unter 1.500 € Nettoeinkommen: 44,6 %
• Haushalte mit über 4.000 € Nettoeinkommen: 15,9 %

Eine Mietbelastung über 30 % gilt als überdurchschnittlich — in deutschen Großstädten betrifft dies über 40 % aller Mieterhaushalte.

Welche Städte haben die höchsten Mietpreise 2026?

Die Top 5 der teuersten Großstädte nach Angebotsmieten (Q1 2026):

1. München — 19,70 €/m² (Neubau bis 22,63 €/m²)
2. Frankfurt am Main — 16,40 €/m²
3. Stuttgart — 15,80 €/m²
4. Hamburg — 14,90 €/m²
5. Berlin (Innenstadt) — 14,30 €/m²

Die Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) erreichen im Schnitt 15,80 €/m² bei Neuvermietungen (BBSR Q1 2026).

Was ist die Mietpreisbremse und gilt sie 2026 noch?

Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt und begrenzt bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten die Miete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt nicht für Neubauwohnungen (Erstbezug nach 1. Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen oder bestehende Mietverhältnisse. Die Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert, allerdings kritisieren Mieterverbände zahlreiche Ausnahmen und mangelhafte Durchsetzung. Städte mit Mietpreisbremse sind u. a. Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf.

Wie entwickeln sich die Mietpreise bis 2027?

Die Prognosen bleiben angespannt. Das BBSR rechnet für 2026 mit nur rund 215.000 fertiggestellten Wohnungen — bei einem jährlichen Bedarf von mindestens 372.000 Einheiten. Die Baukosten stiegen seit 2021 um 34 % (Material) und 18 % (Löhne). Analysten erwarten für 2027 einen weiteren Mietanstieg von 3–5 % in Ballungsräumen, getrieben durch:

• Anhaltenden Wohnungsmangel
• Steigende Zuwanderung in Städte
• Lock-in-Effekt: 47 % der umzugswilligen Mieter bleiben wegen hoher Neuvertragsmieten in ihrer Wohnung (CORRECTIV/ARD-Erhebung)

Verifizierte Quellen

Die Daten auf dieser Seite stammen aus öffentlich zugänglichen, verifizierten Quellen (Stand Mai 2026):

• Immobilienscout24 Mietspiegel Bayern Q1 2026 — Durchschnittliche Angebotsmiete Bayern: 10,63 €/m² (alle Gemeinden aggregiert). Die hier verwendeten bundeslandspezifischen Medianwerte entstammen dem Immoscout24 Wohnbarometer.
• Immobilienscout24 Mietspiegel Berlin Q1 2026 — Durchschnittliche Angebotsmiete Berlin: 13,11 €/m², Anstieg um 2,91 % gegenüber Q1 2025.
• Destatis – Wohnen in Deutschland — Amtliche Statistik zu Mieten, Mietbelastung, Wohnungsbestand und Eigentumsquote. Basisdaten aus dem Mikrozensus 2022: Ø Nettokaltmiete 7,40 €/m², Mietbelastungsquote 27,9 %.
• Wohnungsbörse Mietspiegel Deutschland 2026 — Mietpreisspiegel für über 500 Städte in Deutschland, basierend auf gelisteten Mietwohnungen. Fortlaufend aktualisiert mit regionalen Vergleichsmieten.
• BBSR Wohnungsmarktprognose 2026 — Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung: Angebotsmiete Q1 2026 bundesweit 9,15 €/m², Top-7-Städte 15,80 €/m². Prognostizierte Fertigstellungen 2026: ca. 215.000 Einheiten.

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Methodik

• Angebotsmieten: Immoscout24 Wohnbarometer (Q1 2026), Median-Kaltmiete über alle Stadt- und Landkreise
• Stadtdaten: Immoscout24 und Empirica-Preisdatenbank
• Bestandsmieten: Destatis Mikrozensus 2022 (aktuellste verfügbare Erhebung)
• BBSR-Daten: Quartalsbericht Q1 2026 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung
• Nur Angebotsmieten (keine Bestandsmieten), da Bestandsmieten gesetzlich gedeckelt sind
• Preisangaben verstehen sich als Nettokaltmiete pro Quadratmeter, sofern nicht anders angegeben